Quali obblighi informativi ha il mediatore prima di far entrare qualcuno in un immobile?

Prima ancora di aprire la porta, il mediatore ha già una serie di doveri informativi verso entrambe le parti. Vale la pena conoscerli nel dettaglio.

La risposta breve è questa: prima di far entrare qualcuno in un immobile il mediatore deve essere in regola con i requisiti per esercitare, deve avere raccolto e verificato la documentazione dell'immobile, deve avere pubblicato l'annuncio con gli indici energetici previsti e deve essere pronto a comunicare alle parti tutte le circostanze a lui note che possono incidere sulla conclusione dell'affare. Sono obblighi che nascono in momenti diversi, ma convergono tutti sul medesimo appuntamento: la visita.

Nella pratica di agenzia questo significa che la visita non è il punto di partenza della trattativa, ma il punto di arrivo di un lavoro istruttorio. Chi arriva davanti al portone con il solo mazzo di chiavi e una scheda commerciale sta già lavorando in una zona grigia. Vediamo, punto per punto, che cosa deve essere pronto prima.

Chi è il mediatore secondo il Codice civile

L'articolo 1754 del Codice civile definisce mediatore chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. È una definizione che pesa più di quanto sembri, perché stabilisce la posizione di terzietà da cui discendono tutti gli obblighi successivi.

Il mediatore non è il procuratore del venditore né il consulente esclusivo dell'acquirente: è il terzo che mette in contatto le parti. Da questa terzietà nasce il diritto alla provvigione verso entrambe, previsto dall'articolo 1755, e nasce anche il dovere di informare entrambe con lo stesso metro. Nessuna informazione rilevante può essere riservata a una parte sola.

La distinzione conta anche quando l'agenzia opera su mandato scritto: il mandato regola l'incarico e il compenso, non trasforma il mediatore nell'avvocato di chi lo ha firmato. Se volete rivedere insieme al team il vocabolario contrattuale che ricorre in questi passaggi, l'articolo su che cosa significano davvero mandato, caparra e conformità catastale per chi accompagna le visite è un buon ripasso da fare prima di un affiancamento.

L'obbligo di informare le parti sulle circostanze note

Il cuore della materia è l'articolo 1759 del Codice civile: il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione dello stesso. È una formula ampia, e va letta come tale.

Non si tratta soltanto di non mentire. Si tratta di riferire spontaneamente ciò che si sa, anche quando la parte non lo chiede e anche quando l'informazione rende la trattativa più difficile. Rientrano tipicamente in questa area il contenzioso condominiale in corso, le delibere assembleari che impegnano a spese straordinarie, i vincoli, le servitù, l'esistenza di diritti di terzi, le difformità note rispetto ai titoli edilizi.

Il perimetro dell'obbligo riguarda ciò che il mediatore conosce e ciò che, per la diligenza professionale che gli si richiede, avrebbe dovuto conoscere leggendo i documenti che ha in mano. Non gli si chiede di sostituirsi a un tecnico né di svolgere accertamenti che richiedono competenze specialistiche, ma non gli si consente di ignorare un dato che emerge dalla visura o dal regolamento di condominio.

Da qui deriva una regola operativa semplice: quello che si dice in visita va scritto. La comunicazione orale al primo visitatore, ripetuta a memoria al decimo, si degrada. Un resoconto scritto della visita che riporti che cosa è stato mostrato e che cosa è stato dichiarato protegge l'agenzia e chiarisce il rapporto con il proprietario.

Requisiti per esercitare: SCIA, Camera di commercio e formazione

L'esercizio dell'attività di mediazione è disciplinato dalla legge 39 del 1989, profondamente modificata dal decreto legislativo 59 del 2010 che ha sostituito il vecchio ruolo con la segnalazione certificata di inizio attività presentata allo sportello unico, e con l'iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative presso la Camera di commercio.

I requisiti restano quelli di sempre nella sostanza: requisiti morali, requisiti professionali legati al titolo di studio o al corso abilitante con esame, assenza delle cause di incompatibilità previste dalla legge e copertura assicurativa per la responsabilità civile derivante dall'attività. La verifica dei requisiti e la formazione periodica sono regolate anche da provvedimenti regionali e camerali, quindi conviene sempre controllare le indicazioni della Camera di commercio competente per territorio.

Perché questo riguarda la visita? Perché il diritto alla provvigione presuppone il possesso dei requisiti. Un accompagnamento svolto da una persona priva dei titoli, o al di fuori del perimetro dell'abilitazione, espone l'agenzia a conseguenze economiche e sanzionatorie che nessun buon closing recupera.

Dati energetici da indicare negli annunci e attestato da consegnare

L'attestato di prestazione energetica trova la sua disciplina nel decreto legislativo 192 del 2005 e nelle successive modifiche, oltre che nelle linee guida nazionali e nelle norme regionali. Due sono i momenti che interessano direttamente l'agenzia.

Il primo è l'annuncio: gli indici di prestazione energetica e la classe risultanti dall'attestato vanno riportati negli annunci commerciali di vendita e di locazione. Il secondo è la trattativa: l'attestato va messo a disposizione e consegnato all'acquirente o al conduttore, con la dichiarazione in atto della avvenuta consegna nei casi previsti.

La conseguenza operativa è che l'attestato deve esistere ed essere valido prima della pubblicazione, non prima del rogito. Se in fase di acquisizione l'attestato manca, l'annuncio non è pubblicabile in modo conforme e la visita si svolge su una base incompleta. Poiché i valori sanzionatori e le modalità applicative possono variare nel tempo e per regione, il riferimento corretto resta il testo del decreto e le disposizioni della regione in cui si trova l'immobile.

Conformità catastale e urbanistica: che cosa verificare prima

Prima della visita il fascicolo dell'immobile dovrebbe già contenere gli elementi che consentono di rispondere alle domande prevedibili. La tabella che segue riassume i controlli che nella pratica di agenzia si fanno in acquisizione.

La cosiddetta conformità catastale, cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata, va dichiarata in atto dalla parte venditrice: non è il mediatore a certificarla. Il mediatore, però, non può fingere di non avere visto un soppalco che nella planimetria non compare, e deve segnalare la difformità apparente invitando le parti a farla verificare da un tecnico.

Adeguata verifica della clientela e conservazione dei documenti

Gli agenti in mediazione immobiliare rientrano tra i soggetti obbligati ai fini del decreto legislativo 231 del 2007, la normativa antiriciclaggio. Ne discendono adempimenti concreti che si intrecciano con la gestione delle visite e dei contatti.

• Identificare il cliente e verificarne l'identità con un documento in corso di validità.
• Individuare l'eventuale titolare effettivo quando la parte è una società o un ente.
• Raccogliere informazioni su scopo e natura dell'operazione, con un approccio proporzionato al rischio.
• Conservare i dati e i documenti acquisiti per il periodo previsto dalla normativa.
• Valutare e, quando ricorrono i presupposti, trasmettere la segnalazione di operazione sospetta.

La visita è il momento in cui il contatto anonimo diventa una persona con un nome. Chi tiene ordinato il flusso delle visite tiene ordinato anche il fascicolo del cliente, e questo è esattamente il punto in cui una selezione a distanza fatta con video e tour virtuali cambia il modo di preparare gli appuntamenti: si arriva alla porta con meno curiosi e con dati già raccolti.

La traccia scritta come prova del lavoro svolto

Ogni obbligo descritto finora produce carta o, più realisticamente, produce dati. Il rischio quotidiano dell'agenzia non è tanto ignorare la norma, quanto non riuscire a dimostrare di averla rispettata quando qualcuno, mesi dopo, chiede conto di che cosa era stato detto in visita.

Per questo la nota della visita ha un doppio valore: commerciale, perché raccoglie obiezioni e livello di interesse, e difensivo, perché fissa data, presenti e informazioni comunicate. Sul come raccoglierla senza appesantire l'agente abbiamo confrontato i tre metodi possibili nell'articolo su quando conviene chiedere il feedback della visita per telefono, con un messaggio o con un modulo.

Il rapporto con il proprietario ne esce trasformato: al posto di un generico riscontro telefonico arriva un resoconto che mostra quante visite sono state fatte, quali obiezioni si ripetono e quali informazioni sono state comunicate ai visitatori. È il momento in cui le richieste di ritocco del prezzo smettono di essere un'opinione dell'agente.

Conclusione

Prima di far entrare qualcuno in un immobile il mediatore deve dunque essere abilitato e assicurato, avere un incarico chiaro, disporre di un fascicolo documentale completo, avere pubblicato un annuncio conforme sul piano energetico, essere pronto a comunicare spontaneamente le circostanze note che incidono sull'affare e identificare il cliente secondo la normativa antiriciclaggio. La visita è il collaudo di tutto questo lavoro.

Se volete che ogni appuntamento lasci una traccia utilizzabile, VisitaImmobile raccoglie il feedback di ogni visita, conta le obiezioni ricorrenti e prepara il report al proprietario senza aggiungere lavoro all'agente sul posto. Per vederlo applicato al vostro portafoglio scriveteci a jimenezjulien42@gmail.com oppure compilate il modulo di contatto per richiedere una demo.

Questo articolo ha finalità informative e descrive gli adempimenti in termini generali. Per i casi concreti fanno fede i testi normativi vigenti e le indicazioni degli enti competenti, a partire dalla Camera di commercio del territorio.